管理組合・理事の皆さま必見！
公平性と透明性、納得を生む
大規模修繕の契約方式を
ご紹介①
マンション管理組合の大きな役目のひとつである大規模修繕。
管理組合や大規模修繕委員会が中心となって準備を進めていきますが、「施工会社はどう選んだらいい？」「見積もりは適正？」「保証と品質は大丈夫？」など、疑問や不安をお持ちの理事さまも多いのではないでしょうか。
今回は、このような問題を解消するために、大京穴吹建設が推奨する契約方式「大京穴吹型オープンブック方式」について、お聞きしてきました。
公平性・透明性・妥当性を提供するこの方式によって、管理組合の負担軽減にもつながる仕組みを、くわしくご紹介します。
大規模修繕における
不安材料とは
大規模修繕は、管理組合の体制づくりに始まり、建物診断、施工範囲・仕様など修繕設計、施工業者選定など多くの検討事項があります。工事まで長い期間を要しますが、それまでの準備が非常に重要です。
検討事項の中でよく出てくる3つの課題と疑問。
工事の金額と質に関する重要なポイントだけに、不安や悩みにつながります。
①施工会社はどう選んだらいい？
第一に、大規模修繕では専門的な判断が求められることも多く、検討を進めるには信頼できる専門家（パートナー）を見つけることが大切です。
インターネットでコンサルティング会社や施工会社を調べられますが、本当に信頼できるのか、実績はどうかといったことがわかりにくく、選定が難しいのではないでしょうか。
もし、委託したコンサルティング会社や施工会社の対応が悪かった場合、理事会や修繕委員会の判断を責められたり非難されたりしないか、という不安も出てきます。
②見積もりは適正？
第二に、大規模修繕には多額の費用がかかるため、工事内容と費用が適正であるか、見積もりは妥当なのか、判断が難しい場合も多いでしょう。
居住者の方から見積もりの根拠の説明を求められた場合、しっかり説明し、対応できるのかという不安もあると思います。
③保証と品質は大丈夫？
第三に、選定した施工会社は良い品質で工事を進めてくれるか、もし施工中にトラブルが起きた場合、きちんと対応してくれるのか、工事後に不具合が起きた場合、保証やアフターサービスは適切に履行してくれるかといった不安もあるでしょう。
また、工事中の居住者への対応も気になるところです。
信頼できるパートナー
選び
大規模修繕において、まず何から検討を始めるか。一般的には、「誰をパートナーにするか」から始めます。
パートナーの候補には、管理会社、コンサルティング会社、施工会社などがあり、管理組合が自ら進めるという選択肢もあります。
それぞれの特徴を知って自分たちに合う方法を考えることも大切ですが、どの方法を選ぶにしても、安心して工事を任せられる、信頼できるパートナー選びが重要です。
大京アステージ・穴吹コミュニティが管理するマンションでは、数年後に大規模修繕を控えた管理組合さまに、長期修繕計画にもとづいて、マンションアドバイザーから大規模修繕の一般的な流れや概要、アドバイスなどをお伝えします。
その後、理事会の承諾を得た上で、「グループ会社にマンション修繕工事の施工会社、大京穴吹建設があるので、理事会で大規模修繕についてくわしく話をさせてもらえないか」という提案を行います。
大京アステージから工事部門を分社化して設立した大京穴吹建設は、グループ会社として大京アステージ・穴吹コミュニティと連携しており、何かあればすぐにマンションの工事ができる体制があります。
大規模修繕においても連携・協力しながら進めており、建物のことを一番わかっている管理会社・施工会社である点は、１つのポイントになるのではないでしょうか。
不安解決につながる
大京穴吹建設の契約方式
大京穴吹建設では現在、「オープンブック方式」という契約方式を推奨しています。
前述した大規模修繕における不安の解決につながる方式なのですが、どのようなものなのでしょうか。その特徴をご紹介します。
検討段階から
総合的にサポート
企画・設計費用は無料に
大規模修繕の検討開始にあたって、顔を合わせる機会も多い管理会社の担当者は、身近で相談しやすい相手。実際、「とりあえず聞いてみよう」という管理組合さまも多いといいます。
大京穴吹型オープンブック方式では、大京アステージ・穴吹コミュニティのマンションアドバイザーが大京穴吹建設のリニューアルプランナーと連携し、準備・検討段階からサポートを行います。
コンサルティング会社に依頼する場合、事前調査の建物診断のほか、修繕プランの作成、予算の算出などの企画・設計に別途費用がかかります。
一方、大京アステージ・穴吹コミュニティで管理している管理組合さまは、大京穴吹建設が担当する企画・設計費用が無料となります。
建物をよく知る会社ならではの最適な工事仕様・施工範囲の提案、日常で感じる不便の改善提案ができること、また、検討開始からマンション内の合意形成、工事後まで総合的にサポートするという点も特徴です。
工事金額、
必要経費を見える化
大京穴吹型オープンブック方式では、大京穴吹建設が元請けとなり、施工の責任を負います。
そして、候補となる複数の下請け会社を選定し、各会社の企業規模、経営状況、工事金額を管理組合さまにオープンにして提供。その後競争入札となります。
このように、下請け会社の情報が公開され、客観的な判断材料で管理組合さまご自身で比較検討できるのは、この方式の大きな特徴です。
また、大京穴吹建設は、元請け施工管理費や産業廃棄物処理費用など、元請け費用を管理組合さまに伝えます。
工事費用と必要経費が公開されることで、適正な金額を把握でき、透明性が確保されます。これによって、居住者さまへの説明がしやすく、納得も得られやすくなるでしょう。
さらに、工事金額が見える化されることで、費用の圧縮（コストダウン）につながる場合もあります。
施工の品質、
工事後の保証にも安心を提供
大京穴吹建設では、ISOマネジメントシステム3種認証（品質、環境、労働安全衛生）にもとづく高品質な施工管理、工事を行っています。
現場では、3つのISO認証の規定に従って作業手順の確認や仕上がりを検査しており、施工品質を確保している点も、安心材料のひとつです。
保証においては、元請けの大京穴吹建設と管理会社の大京アステージ・穴吹コミュニティが連名で長期保証を提供し、工事品質・アフター責任を負っています。
工事完了後の不具合にも、工事と同一窓口で迅速に対応できる点は、大きな安心につながります。
施工会社選び、工事金額や必要経費、保証と品質などの不安材料をなくし、スムーズに大規模修繕を進めたい……。
大京穴吹型オープンブック方式を選ぶことで、これらの不安をなくしていけるのではないでしょうか。
引き続き次の記事では、実際にどのような提案をしているのか、より具体的に、大京穴吹建設担当者の話を中心にメリットを紹介していきます。
